На что обратить внимание при покупке загородного участка

Загородный участок — это мечта многих городских жителей. На нём можно построить небольшой летний дом или добротный коттедж для постоянного проживания, высадить целый сад цветов или заниматься высадками овощей, фруктов, ягод, зелени и других огородных культур.

Документы

Самое важное, на что следует обратить внимание, — это пакет документов. Главным является свидетельство о праве собственности либо выписка из реестра ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая заменила отменённые несколько лет назад свидетельства. Есть два вида документов.

Первый вариант — это выписка на одном листе с указанием правообладателя, кадастрового номера и площади участка. Также на выписке могут стоять различные особые отметки, например, «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». При получении такой выписки из ЕГРН покупатель должен понимать, что права на данный земельный участок зарегистрированы, но сведения о характерных точках в ЕГРН отсутствуют. Если говорить проще, то границы на местности не определены, в ЕГРН не внесены, и участок не прошел государственный кадастровый учет. А это означает, что будет необходимо провести геодезические работы для уточнения границ и постановки участка на кадастровый учет. Зачастую продавец или покупатель сталкиваются с ситуацией, при которой установление границ без судебного разбирательства невозможно, так как соседний участок уже прошел кадастровый учет, но он мог быть осуществлен некорректно, и соблюсти площадь, которая была предоставлена, становится проблематичным.

Совет: приобретай только те объекты недвижимости (дома, участки), которые прошли кадастровый учет и на которые имеются все документы, в том числе разрешительные.

Второй вариант — участок полноценно стоит на кадастровом учете с информацией о характерных точках в ЕГРН. В таком случае ты получаешь полноценный документ, в котором отражена вся информация, в том числе и координаты каждой точки. Одновременно с этим в такой выписке указываются все иные ограничения или обременения: аресты, охранные зоны линий электропередач, автомобильных дорог, газопроводов, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и так далее. Но не всегда органы государственной власти, государственные организации и правообладатели различных линейных объектов подают информацию о таких зонах в Росреестр для внесения сведений о них в ЕГРН.

Совет: если в выписке отсутствует информация о таких ограничениях или обременениях, но ты хочешь убедиться, что поблизости не проходит дорога, газопровод, лесопарк или другой подобный объект, то самостоятельно обратись в соответствующую организацию за получением официального ответа о наличии или отсутствии таких зон.

В настоящее время выписку из ЕГРН можно заказать двумя путями:

1. Подать заявление через МФЦ.

2. Подать заявление в электронном виде через портал Госуслуг. Подавая через портал, ты можешь указать, необходима тебе выписка на бумажном носителе — и в каком отделении ты готов её получить — либо в электронном, которая будет подписана защищенной электронной цифровой подписью сотрудника Росреестра.

Услуга является платной, стоимость зависит от способа получения и носителя, на котором ты хочешь её забрать.

Разрешенное использование

В России предусмотрено семь категорий земельных участков: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленного и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов лесного фонда, водного фонда и государственного запаса.

В настоящее время в рамках действующего законодательства, каждый из нас может построить жилой дом на земельных участках:

1. Населенных пунктов. Для строительства жилого дома подходят такие виды разрешенного использования, как ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), садовое строительство и ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

2. Сельскохозяйственного назначения. Дачное или садовое строительство. С первого января 2019 года Федеральный закон №217 исключил из правового регулирования дачи и дачное хозяйство, и теперь все дачные участки по статусу соответствуют садовым или огородным. Специально переоформлять вид разрешенного использования для дачного хозяйства или строительства нет необходимости.

С декабря 2018 года законодательно значительно упрощен порядок признания дома жилым, и теперь строить такой капительный дом можно на землях сельскохозяйственного назначения. То есть не нужно бегать по судам как раньше, чтобы признать его жилым. Уже давно планируется приравнять все дачные и садовые поселки (СНТ, ДНП) к землям населенных пунктов. С каждым годом становится проще зарегистрировать жилое строение и прописаться в домах на землях сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время дачных/садовых поселков (на землях с/х назначения) очень много, и по наличию инфраструктуры они не уступают поселкам, находящимся в границах населенных пунктов. Туда проведены дороги, электричество, газ, освещение, зачастую водопровод и канализация. Все эти работы осуществляются за счет собственников земельных участков, и стоимость подобного обустройства зависит от уровня дачного посёлка.

Инфраструктура и расположение

Независимо от того, как далеко по расположению от МКАД ты выбираешь земельный участок, будет это сезонная дача на водоёме в 100 километрах от Москвы или дом постоянного проживания в 20-40 километрах от столицы, — прежде всего обращай внимание на такие важные факторы, как наличие транспортной инфраструктуры, асфальтированных подъездных путей или покрытых твердыми материалами, такими как щебенка или асфальтная крошка, чтобы добраться до участка можно было в любую погоду. Также важно наличие общественного транспорта. Данные факторы влияют на общую стоимость участка, но здесь уже выбирать тебе: комфорт или экономия.

Важным, в особенности если ты выбираешь участок для круглогодичного постоянного проживания, является приближённость к дачному посёлку социальных и культурных объектов: магазинов, продуктовых и строительных рынков, школ, больниц, детских садов. Последнее время популярными становятся дачные посёлки на водохранилищах, где развита инфраструктура для пляжного и активного отдыха на воде и рыбалка.

Одним из таких популярных посёлков является «Дом на Истре», расположенный в Солнечногорском районе около деревни Бережки. Истринское водохранилище, рядом с которым находится поселок, — воплощение мечты о загородном отдыхе. Близость к Москве и к Солнечногорску позволит легко сочетать отдых в красивом и чистом месте с доступностью всех благ цивилизации. До Москвы 52 километра прямо по Пятницкому шоссе или 30 минут по скоростной объездной дороге со стороны Ленинградского шоссе. До Солнечногорска всего 15 километров и 15 минут от поселка.

Геология

Вне зависимости у кого ты принял решение приобрести участок — у частного лица или в организованном дачном посёлке, — планируешь ли ты в ближайшее время начать строительство, делать фундамент для забора, хозяйственных построек, бани, гаража и, главное, для своего жилого дома, — тебе необходимо поинтересоваться наличием отчета по геологическим изысканиям. В случае отсутствия отчёта многие ориентируются на данные в общих источниках о том, какой на данной местности грунт, на какой глубине находятся грунтовые воды, либо просто интересуются этим у уже построившихся соседей.

Желательно, чтобы скальная порода начиналась как можно выше для большей устойчивости фундамента и уменьшения его стоимости. Чем ниже будут находиться грунтовые воды на участке, тем лучше. Высокие грунтовые воды приводят к подтоплению во времена весенне-осенних паводков. Расположение участка относительно других в большей степени важно в районах с горной или холмистой местностью. Если участок находится в низине, то часть осадков будет стекать к нему.

Совет: закажи такой отчет, чтобы понимать, какая геология на твоём участке, и исключить проблемы при проектировании или лишние затраты.

Коммуникации

Наличие коммуникаций, таких как газопровод, водопровод, канализация, вблизи участка — ещё один очень важный параметр при выборе. Зачастую земельные участки с полным набором всех коммуникаций стоят дороже. Но их отсутствие не означает, что территория плоха и надо отказаться от идеи ее покупки. Есть множество возможностей обеспечить себя всем необходимым и быть независимым от городских служб: скважина, колодец, септик, газгольдер, генератор и так далее.

Получение технических условий на электричество и обеспечение подписания договора на физическое подключение обойдётся в сумму около 30 тысяч рублей.

В каждом субъекте Российской Федерации имеются программы поддержки газификации собственников земельных участков, но только категории «земли населенных пунктов». Есть несколько критериев, одним из которых является прохождение газопровода на определенном расстоянии от границ твоего земельного участка.