Девелопмент - это... Определение, этапы, особенности и виды

Конкурентная составляющая нынешнего рынка требует введения новых форм деятельности во всех направлениях бизнеса. Одной из активно развивающихся сфер сегодня является строительство. Его быстрое совершенствование обеспечивает процесс, позволяющий видоизменять существующие объекты и создавать новые. Компании, работающие по этой технологии, успешно удовлетворяют интересы потребителей и обеспечивают высокий спрос на свои услуги.

Девелопмент: что это такое и как применяется?

Само понятие появилось в обиходе сравнительно недавно. Термин происходит от англ. real estate development ("совершенствование", "развитие недвижимости") и обозначает вид предпринимательской деятельности, связанный со строительством объектов, реконструкцией зданий или преобразованием участков земли для повышения добавочной стоимости и последующей продажи. Сегодня можно встретить 2 варианта определений, которые имеют одно значение: это «девелопмент» и «девелопмент недвижимости».

Основной целью реализации разработанных проектов является прибыль, а это напрямую зависит от ценности объекта, на которую влияют требования потребителей. При этом важно, насколько тот соответствует интересам инвесторов и собственников.

Финансовое вложение — фундамент проекта

Девелопмент - это вид бизнеса, доход от которого напрямую зависит от денежных вливаний. Составляющих этой деятельности достаточно много. Это подбор подрядчиков и сотрудников для реализации задуманного, маркетинг, постоянное исследование ситуации на рынке, проектирование, строительство, финансирование и сдача в эксплуатацию. Все эти работы возможны при целесообразности замысла и вложениях заинтересованных лиц, которые знают, что объекты недвижимости при умелом управлении на протяжении длительного периода приносят прибыль. Поэтому девелопмент— это проектная деятельность, основанная на инвестициях и способствующая развитию рынка недвижимости и изменениям сооружений, а именно:

• Появлению новых качеств, необходимых для потребителя (изменения могут быть масштабными или частичными).
• Повышению значимости объекта и, как следствие, его стоимости. Этот показатель тем выше, чем больше недвижимость соответствует требованиям клиентов на рынке.

Отличительные черты бизнеса

Девелопмент в строительстве имеет свои особенности. Это:

• целевое назначение: осуществление инвестиций в строительные проекты, направленные на аренду/продажу;
• управление процессом осуществляет компания-застройщик;
• комплексная деятельность сторон, реализующих замысел.

Основными признаками является качественное преобразование существующих объектов недвижимости, повышение их стоимости, а значит, эффективности вложенных инвестиций.

Исполнитель

В этом сложном процессе многое зависит от того, кто является исполнителем. Это девелопер — предприниматель, который возводит или видоизменяет объект и курирует сопутствующие виды работ на всех этапах производства (иными словами - "застройщик"). Это также может быть инвестиционно-строительный холдинг, в который входят юридические лица, выполняющие свои функции (маркетинг, строительство, стратегическое управление и т. д.). Они вносят свой вклад в реализацию запланированного, но при этом не все являются структурными единицами девелоперской компании. Как показывает практика, чем больше таких организаций входит в систему, тем лучше результаты. Такие фирмы осуществляют поиск и выкуп земельных участков, проектирование зданий, оформление лицензии для данного вида деятельности, поиск подрядчиков для выполнения строительных работ и брокеров (для продажи объектов). Но всегда этим занимается предприниматель, знающий, что такое девелопмент, и способный привлечь крупные инвестиции для реализации задуманных планов.

Этапы работы застройщика

Работа над объектом недвижимости проходит в следующей последовательности:

1. Создание концепции проекта и его первичное рассмотрение.
2. Анализ технических и экономических характеристик. Оценка данного или будущего местоположения объекта.
3. Разработка проекта.
4. Заключение договоров и строительство/выполнение работ по преобразованию выбранной территории.
5. Маркетинг и продажа/сдача в аренду объекта.
6. Управление результатом.

Девелопмент — это длительный процесс, включающий много видов работ. Аналитики строительной сферы выделяют в нем разное количество этапов, но основными являются 3: предпроектный (оценка возможностей и разработка замысла), реализация задуманного (поиск инвесторов, строительство, автоматизация сооружения), эксплуатация результатов (маркетинг, управление объектом, реализация готовых площадей). Выполнение каждого из этапов способствует повышению ценности объекта.

Типы строительства

В зависимости от вложений инициатора и доли участия юридических лиц выделяют следующие виды девелопмента:

• Fee: застройщик является только исполнителем проекта и получает оговоренный гонорар за свою работу, при этом финансовые риски для него нулевые, так как он не делает собственных вложений.
• Speculative: юридическое лицо инициирует проект и вкладывает в него деньги, которые может потерять в случае неудачи.
• BTS (Built-to-suit): это строительство сооружения согласно требованиям и деятельности заказчика.

В зависимости от того, с какими объектами или территориями работает компания, различают девелопмент жилой, коммерческой, офисной, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (застройка земельных участков). Есть и более подробная классификация: жилье элитное, бизнес- или эконом-класса. Общей чертой апартаментов является многосложность задач для компании при реализации инвестиционных проектов.

Успешные застройщики знают, что такое девелопмент, поэтому контролируют все этапы производства, ведь любые упущенные детали, например отсутствие исследования почвы или непроверенные документы на недвижимость, могут снизить эффективность приложенных усилий. Для того чтобы предотвратить появление проблем, необходимо уделить особое внимание предпроектной стадии, когда анализируется жизнеспособность объекта.

Девелопмент— это сравнительно новый вид бизнеса для России, но он имеет хорошие перспективы развития, так как позволяет удовлетворять интересы потребителей, собственников и инвесторов. И компании, предлагающие эти услуги на профессиональном уровне, всегда будут востребованы и успешны в сфере строительства.